卖资产、美元债大跌，三一重工集团物流地产龙头普洛斯债务承压

在备受出资者喜爱的物流地产范畴，近来也传来不太达观的音讯。

物流地产巨子普洛斯近期不只阅历了其美元债跌至前史低点、遭到多家组织下调评级，还宣告要出售在我国的财物以削减债款水平，一时间引发商场重视。

据了解，普洛斯我国早在5月初的电话会议中就表明，公司与某出资者就出售部分我国财物现已签订了体谅备忘录，现在正在进行尽职查询的阶段。

相关买卖方针将在本年完结，所得金钱是用于下降杠杆率，并为债券回购供给资金。

据界面新闻了解，普洛斯要出售的财物是三个别离坐落山东青岛、广东鹤山和重庆的物流园，总建筑面积约45.6万平方米，买卖目标是中金普洛斯REIT。

据此前中金普洛斯REIT发布的募资信息显现，方案收买的三个项目在2024年1-12月均匀租借率为86.33%，具有24个商场化租户，租户职业主要为运输业、商业和专业服务业，无相关租户，合同租金及办理费均匀约25.80元/月/平方米，估值算计15.72亿元，均匀估值单价3481元/平方米。

本年5月19日，中金普洛斯REIT宣告，该基金的扩募将向特定目标出售，拟出售金额不高于18.53亿元（含）且不低于18.21亿元（含）。扩募征集资金在付出必要费用后，将悉数用于新购入基础设施项目。

这三个项目中，普洛斯坐落青岛前湾保税港区的物流园产证建筑面积约12.07万平方米，广东鹤山普洛斯物流园建筑面积为12.13万平方米；另一处坐落重庆的巴南区物流园，面积是三处财物中最大的一个，到达20.95万平方。

业内人士以为，普洛斯所出售的这三处仓储物流财物散布于环渤海经济区、粤港澳大湾区和成渝经济圈，园区服务辐射规划宽广，底层财物安稳运营才能较强，归于优质财物。

对此，中金基金也表明，中金普洛斯REIT本次经过扩募再次置入财物，将推进盘活存量财物。扩募完结后，中金普洛斯REIT持有的仓储物流园区可租借面积到达约116万平方米。

“本次扩募拟新购入的3处仓储物流园区，是对基金已持有基础设施财物掩盖区域的弥补，有利于涣散财物组合地域危险，拓宽中金普洛斯REIT持有的仓储物流园辐射规划，构成全国网络化布。”普洛斯我国高档副总裁、本钱运营负责人杨敏表明。

但历来看好我国商场的普洛斯现在乐意“忍痛割爱”，与绝大多数企业无异，都是为了缓解债款压力确保公司流动性。

据界面新闻查询，现在普洛斯我国共有2笔债券，最近的一笔人民币公募债将在本年7月23日到期，规划为20亿元，利率为3.9%；另一笔将于下一年3月18日到期，余额15亿元，利率4.4%。

大部分收入来自我国的普洛斯，受上一年全体经济大环境影响，其营收、赢利状况也不及预期，均呈现了下滑。

据普洛斯我国2024年债券陈述显现，上一年公司完成经营收入12.05亿美元，同比下滑4.29%；净赢利14.47亿美元，同比下滑 23.3%；归归于母公司股东的净赢利为12.9亿美元，同比下滑8.83%。

其间工业物流基础设施的租金是普洛斯我国收入的大头，上一年为8.51亿美元，同比削减15.83%，占经营收入的比重为70.61%。

到2024年末，普洛斯我国负债总计182.04亿美元，归归于母公司所有者权益算计141.14亿美元；总财物为267.28亿美元。

在总负债中，有息金融负债部分的总额为102亿美元，较2024年增加20.33%，其间一年内到期的债款总额为24.72亿美元。

上一年，普洛斯就现已感遭到来自商场的压力，而且开端了加速财物出售进程。2024年普洛斯我国处置子公司的收益到达12.3亿美元，比较2024年的5.53亿美元翻了一番有余。

上一年11月，标普就已将普洛斯的评级展望从“安稳”下调至“负面”，一起承认其长时间发行人信誉评级和发行评级为“BBB-”；承认普洛斯永续收据的长时间发行评级为“BB”。

这一负面展望反映出，假如普洛斯无法在2024年末前继续下降非经常性EBITDA的比例至30%以下，标普可能会下调评级。

但本年以来，状况并未呈现好转，普洛斯及其子公司普洛斯我国的美元债券跌幅到达27%，在彭博亚洲出资级债券指数中跌幅最大；其间部分债券上星期价格乃至跌至35美分邻近的前史低点。

5月9日，惠誉评级也宣告将普洛斯的“BBB-”长时间外币发行人违约评级列入负面调查名单，此前评级展望为“安稳”。一起，该公司的“BBB-”高档无典当评级、50亿美元中期收据方案及未偿优先债券评级，以及“BB”次级永续证券也被列入负面调查名单。

惠誉评级的负面调查状况再次反映了普洛斯经过财物货币化推进去杠杆化进程的不确定性。据惠誉预算，其杠杆率已升至12倍，利息掩盖率降至1.5倍，两项目标均超出惠誉的评级敏感性阈值，可能会导致负面评级举动。

此外，还有商场人士剖析指出，普洛斯的财务状况高度依赖于出资性房地产估值的大幅增值，实践债款规划继续扩张，偿债压力积累；且受限财物以出资性房地产为主，财物流动性弱。

数据显现，从其出资性房地产来看，到2024年末有75.9%的财物已竣工，这部分财物前期投入大，但后期回本慢，别的处于待开发或开发中的财物共约33.45亿美元，后期仍要投入很多资金。

到上一年末，普洛斯在我国70个区域商场，出资、开发和办理着450多处物流仓储、制作及研制、数据中心及新能源基础设施。财物办理规划为720亿美元，办理的基础设施财物面积为 5000万平方米。

在园区运营方面，到上一年末，占普洛斯我国财物组合82%以上的园区完成的租借率是88%。这表明在租借运营功率方面，仍有待进步。

普洛斯在国内竣工未满一年且租借率未到达90%以上的项目，总计有124万平方米。

全体而言，需求很多的资金以支撑后续运营，一起还面对数十亿债券待兑付，即便是长时间遭到本钱商场热捧的普洛斯，现在也面对“缺钱”的难题。

界面新闻了解到，中金普洛斯REIT的基金比例持有人大会现现已过了收买方案，这也意味着普洛斯我国将能取得一笔资金缓解债款压力。