[大盘点数]广州苏州放开限购意味着什么

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支持房企融資和放開限購是當前房地產復甦的必然選擇。從近期央地政策來看，支持融資端和銷售端的力度正在加大。

1月26日上午，住建部召開城市房地產融資協調機制部署會，部黨組書記、部長倪虹在會上的講話，概括起來有兩個重要意見：

第一是要深入貫徹落實中央經濟工作會議精神，加快推動城市房地產融資協調機制落地見效，支持房地產項目開發建設，要一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資需求、促進金融與房地產良性循環的重大舉措。

過去一年時間，儘管大家說要一視同仁地對待各類的經營主體，但是在房地產調控慣性下，很多銀行就覺得民企可能風險更大，相比於給央、國企貸款，即便違約壞賬，責任也會更小。具體從融資端看，儘管有一些支持措施出現，但總體來說進入所謂“白名單”的房企仍以央國企爲主，民企僅有龍湖、美的地產、碧桂園、新城等少數房企進入，且所謂授信大多需要嚴苛的抵押物，或資金使用限制頗多，民營房企所需要的不受限資金少之又少。這也是這兩年儘管在融資端支持民營企業的雷聲大，但收效甚微的重要原因。

然而，從房地產開發商主體來看，民營房企仍佔據絕對多數，如果這部分主體不能解除風險，地產復甦之路將很難加速。

第二是要堅持因城施策、精準施策、一城一策，用好政策工具箱，充分賦予城市房地產調控自主權，各城市可以因地制宜調整房地產政策。

這一點很重要，重點是“賦予城市房地產調控自主權”，這直接反映在地方政府放鬆限購政策上。

住建部會後第二天（1月27日），廣州發佈了《關於進一步優化我市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出優化調整限購政策，在限購區域範圍內，購買建築面積120㎡以上（不含120㎡）住房，不納入限購範圍；支持“租一買一”和“賣一買一”，居民出租房屋並備案，或者掛牌出售房屋，購買住宅的時候覈減名下住房套數，極大利好改善用戶需求。

廣州的這次取消限購政策雖然仍不徹底，但對於一線城市來說，仍具有“核彈”效應。

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廣州這次取消限購爲什麼影響巨大？我認爲有以下幾個方面的原因。

首先，根據去年9月20日發佈的政策，廣州限購區僅限於越秀、天河、海珠、荔灣、白雲（非北部四鎮）、南沙。而此次廣州取消限購區120平方米以上住房的限購措施，相當於廣州全域限購基本取消，下一步隨時可能取消120平方米以下的限購措施，與我們此前預測的，四大一線將在2024年逐步取消限購基本吻合。

其次，廣州首先取消限購的吸引力是很大的，全國各地的富裕家庭不再受社保年限限制，都可以到廣州核心區買房了，而且不再限購套數。投資的需求又重新被激活，那些無處可去的資金又重新有了機會。

激活樓市除了改善需求外，更重要的是投資需求，廣州又恰好是購買力潛力巨大的城市。廣州800萬元以上的商品住宅每年都在創新高，2023年達到7600套以上，相比2022年上漲41%，成交價同比上漲7.3%。投資需求熱起來，對於穩定房價市場和急需銷量的開發商來說都是雪中送炭。

同樣，那些擁有120平方米以上產品的業主和開發商不需要再砸盤出貨了，廣州樓市信心將會逐步恢復。

再次，對於其他一線城市和限購措施比較嚴的新一線城市來說，廣州放開限購的效果將是一次試探。我們可以試着推演一下，如果廣州效果預期良好，其他一線城市可能會逐步跟進；如果放開後太熱，投機型炒房重現，那麼其他一線城市將更加謹慎；如果廣州的措施達不到預期，那麼本着政策有總比沒有好的想法，多數城市可能會一步到位放開全域限購。

某種意義說，廣州此次扮演的是探路先鋒的角色。1月30日，蘇州、上海先後宣佈放鬆限購，其中蘇州宣佈全域放開限購，成爲主力二線城市中第一個“裸奔”的城市。上海宣佈自1月31日起，在上海連續繳納社會保險或個人所得稅已滿5年及以上的非上海市戶籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外）限購1套住房，說明住建部的意見已經快速落地，後續地方在因地制宜放鬆本地區限購政策時候也更加有底氣。

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廣州、蘇州、上海放開限購是不是意味着背離了此前的調控初衷呢？其實沒有。

2021年中央經濟工作會議上首次提及“房地產新模式”。全國工商聯房地產商會理事李驍認爲，房地產發展新模式是指真正落實“市場 保障”雙軌制。如果按照這個思路來，2024年的重點任務估計還是“平急兩用”公共基礎設施建設、保障性住房、城中村改造這“三大工程”。

我們在看廣州放開限購的同時，也發現廣州最近的消息，2024年，廣州市計劃籌建配售型保障性住房1萬套、保障性租賃住房10萬套，發放住房租賃補貼1.8萬戶。

結合上面的放開限購政策，廣州的意思很明顯，那就是市場的歸市場，保障的歸保障，既讓樓市活起來，又保障底層民衆的住房需求，兩條路各自到羅馬。

不過，保障房的建設只能是作爲市場補充。北大國發院經濟學教授趙波認爲，保障房的發展需要明確定位——其發展一定是適度的，因爲我們有大量的商品房存量待消化；其對象是明確的，那就是低收入人羣，不應該針對精英階層。真正的人纔可以通過市場定價、高薪來吸引，無須提供額外的住房補助。政府應探索如何有效地提供這些保障房。

2024年房地產市場仍以恢復信心爲主，各項政策核心都是穩定市場預期。經濟學家馬光遠也認爲，“2024年房地產的政策要到位，一定要下決心儘早取消沒有必要的限制政策。房子自住也好，改善也好，到2024-09-20 爲止我們還沒有看到鼓勵性的政策。過去只是在放鬆政策而已，而且還放鬆得不夠。因爲現在整個房地產市場已經調整到位了，而且超調了。”

走出當前的困境需要時間，收入的增長和穩定的增長預期是最好的良藥。

（作者系資深媒體人）