[华夏000021]江浙房贷利率屡现“地板价” 未来降价空间或缩窄

（原標題：江浙房貸利率屢現“地板價” 未來降價空間或縮窄）

銀行近期仍在持續調降首套房貸利率。21世紀經濟報道記者從江浙多家銀行瞭解到，目前從江蘇和浙江全省範圍來看，只有蘇州、寧波和杭州首套房貸款利率還穩定在4.0%，其餘城市首套房貸款利率均已降至3開頭。

江蘇省南京市一家地方城商行的房貸經理告訴記者，南京主要是降低首套利率，今年以來首套房商貸利率已經從4.0%降爲3.9%，而在2023年6月前這一數字爲4.3%，也就是說半年降了40個BP。南京二套及以上房貸利率暫無變化，目前4.5%利率仍是主流。

“低利率刺激下，當前諮詢買房貸款和提前還貸的人比2023年多了一點。”他表示。

南通則更低。南通市一國有行房貸經理表示，2023年9月底之後，首套住房的新發放貸款利率調整至LPR減50個基點，即最低可執行3.7%；二套房利率現在是4.4%，原來上浮60基點，現在降爲上浮20個基點。

綜合調研徐州、泰州、常州、溫州、嘉興、麗水、紹興、湖州、台州等城市的多家銀行，記者瞭解到，當前江浙地區的主流首套房貸利率均爲3.7%，二套房貸款利率是4.4%。

此外，記者發現，目前放款速度也有所加快，在手續齊全的情況下，一兩週內即可放款。

降首付利率或仍有空間

從去年開始，降低首套房貸利率一直是房地產刺激政策發力的主要目標。

在1月24日國務院新聞辦公室舉行的新聞發佈會上，中國人民銀行副行長宣昌能介紹到，去年曾兩次降低政策利率，分別在6月和8月公開市場逆回購和中期借貸便利中標利率分別共計下降0.2和0.25個百分點，帶動貸款市場報價利率(LPR)繼續下行。

基於此，央行也繼續落實首套房貸利率政策動態調整機制，8月底又及時調降了二套房貸利率下限40個基點，引導銀行降低存量首套房貸利率。

根據統計，宣昌能表示，去年超過23萬億元的存量房貸利率完成下調，平均降幅0.73個百分點，每年減少房貸借款人利息支出約1700億元。

去年11月中國人民銀行發佈的報告顯示，截至2023年9月末，在119個符合放寬首套房貸利率政策下限條件的城市中，有95個城市下調了首套房貸利率下限，24個城市取消了下限。報告顯示，截至9月末，調整後的加權平均利率爲4.27%。

2024年剛剛過去不到一箇月，目前看來，首套房貸利率下調似乎還有空間。

在日前的新聞發佈會上，宣昌能在提到未來利率政策時表示，增強利率政策的針對性和協同性，其中特別指出“落實首套房貸利率政策動態調整機制，配合城市政府因城施策調整房貸利率政策下限，優化房貸、消費貸、經營貸等個人貸款的利率關係，支持房地產市場平穩健康發展”。

貝殼研究院1月22日發佈的一份報告也顯示，2024年開年，部分二、三線城市繼續下調首套房貸利率，截至1月中旬，中國百城中已有60城首套房貸利率進入“3時代”。2024年1月中國百城首套主流房貸利率平均爲3.84%，較上月降低2個基點；二套主流房貸利率平均爲4.41%，與上月持平。1月首、二套主流房貸利率較2023年同期分別回落26個和50個基點。

吸引力逐漸淡去

目前，一線城市的房貸利率依舊在4%以上，二、三線城市的下調幅度更大。

根據最新數據，北京地區首套房貸利率下限最低調整爲4.2%，上海地區首套房貸利率下限最低可至4.1%。據貝殼研究院統計，2024年1月一線城市首、二套房貸利率分別爲4.13%、4.54%，均與上月持平；二線城市首套房貸利率降低2個基點至3.86%，三、四線城市首套房貸利率降低2個基點至3.82%。截至2024年1月中旬，百城中60城首套房貸利率已進入“3時代”。

對於存量房貸利率，今年年初也開始逐步整體調降。1月1日，部分存量房貸開始重定價，調整幅度爲10個基點。可以調降的存量房貸需具備兩個條件：一是2023年6月20日以前定價的存量房貸，二是將個人房貸利率“重定價日”選定爲每年1月1日。新的LPR利率以去年6月的爲準，即1年期LPR爲3.55%，5年期以上LPR爲4.2%，均相比5月下調10個基點。

雖然利率一再下調，但購房者似乎反應也比較冷靜。“從業16年，只有2008年房貸利率降低到3.32%，目前3.7%的利率已經處於歷史低位，幾乎處於銀行成本價附近。”一位台州股份行的房貸經理表示。據其觀察，目前市場較爲低迷，貸款買房的人並沒有明顯增多。

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓對記者表示，從全國的平均水平來看，目前的房貸利率似乎已經降到足夠低的水平了，未來或許還能降，但個人認爲空間有限。“購房者目前在買房方面非常關注房企能否順利交付，這種情緒在過去十年裏應該是最濃重的。從這個角度出發，我覺得理論上進一步大幅度下調房貸利率的實際價值很有限。”他表示。

另一位房地產行業分析師也認爲，房貸利率不可能無止境下降，“關鍵降首套房利率現在也不會對激發市場購買力起特別大的作用，LPR調降已經不是超預期的政策了”。

未來政策發力點或需向上游延伸

近兩年房地產無論是開發、投資，還是銷售熱度都在冷卻，直至降到冰點。

作爲具有先導性的數據，房地產開發投資額不斷下滑。根據國家統計局1月17日發佈的數據，2023年，全國房地產開發投資110913億元，比上年下降9.6%；其中，住宅投資83820億元，下降9.3%。

此外，在銷售端，2023年商品房銷售面積111735萬平方米，比上年下降8.5%，其中住宅銷售面積下降8.2%。商品房銷售額116622億元，下降6.5%，其中住宅銷售額下降6.0%。

在降利率、降房價等針對購房者的激勵政策效果逐漸見頂的時候，多位專家認爲，未來政策的發力端或將向上游轉移，過渡到交付、開發等環節。

“畢竟能調降利率總是降低購房成本的，但購房者其實沒有那麼在意利率。”馬泓說，未來央行可能會適度增加“保交樓”以及相關對開發商的貸款投放，從供給側來推動期房竣工，進而推動購房者信心修復以及宏觀層面的需求回暖。從最近包括央行的表態以及後續下發的文件中也可以看到，今年越來越多政策出臺是與房企風險化解、支持流動性的角度出發的。

“如果後續實際數據證實政策逐步落地的話，我相信今年從二季度開始很多房地產領域的指標會改善，這個改善的幅度或者說同比跌幅會較2023年末明顯收窄。”馬泓表示。

上述房地產行業分析師也表示，現在中央的定調確實是關注到了重啓民企融資通道的重要性，不過落實起來任重道遠。購房政策歸根結底來說是需要市場穩，不是爆，從現在的成交曲線看確實是穩住了。所以現在政策開始着重平衡房企端的壓力，因爲市場發展到現在，房子品質逐漸成爲去化的重要因素，還是要拉一批民企起來去提升質量的，需要激發房企的能動性。